A procura pela modernização ou adequação das (antigas) convenções de condomínio tem sido cada vez mais recorrente. Na maioria dos casos, o movimento se dá em razão das inovações da sociedade em temas como home office, aluguel por temporada, ou ainda a observância da LGPD.
Com todos os avanços sociais e tecnológicos, impulsionados pela pandemia, inclusive no que se refere à legislação (que muda de forma contínua), também é necessária a atualização do documento do condomínio. Para facilitar os anseios da massa condominial, e mitigar problemas judiciais futuros, faz-se necessária a atualização da convenção condominial.
Temas polêmicos como a proibição a animais de estimação devem ser revistos, considerando que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou que tal cláusula é nula, isto é, que não se pode proibir animais de estimação que não afetem a segurança ou a higiene dos moradores nas unidades habitacionais autônomas.
Muitos síndicos e administradores têm sido demandados por questões bem atuais como prática de home office, ou ainda o aluguel por temporada através de plataformas como AirBnb.
Recentemente, conforme post já publicado aqui no DRO Advogados, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou pela proibição de aluguel por temporada caso não esteja previsto em convenção de condomínio, sob o risco de alterar a destinação residencial da unidade autônoma.
Por sua vez, o home office é outro tema que merece cuidado, principalmente para regulamentar sua prática, quais atividades seriam permitidas, e de forma que não interfira o convívio com os outros condôminos, preservando a segurança e bem estar de todos.
Outro ponto fundamental é a observância da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) para condomínios ao tratar dos dados pessoais dos moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviço.
Entende-se de suma importância que, em face da LGPD seja adicionado tanto na convenção, quanto no regimento interno, cláusulas que informem a adequação do condomínio à LGPD, a fim de evitar e prevenir futuras responsabilidades.
Sabe-se que para alteração no texto da convenção condominial algumas formalidades são exigidas – e são complexas – isto é, para aprovação da alteração dos textos da convenção, bem como sua atualização, necessário reunir e aprovar o quanto pretendido por 2/3 do total de condôminos.
Sabemos da complexidade que é reunir 2/3 dos proprietários em uma assembleia.
Para que isto seja tangível, o grupo gestor pode eleger uma comissão especificamente para este fim com o objetivo de levantar informações.
Outra dica é pedir procurações aos moradores (proprietários) que não desejem participar das assembleias, conscientizando-os dos benefícios que serão introduzidos ao condomínio com a aprovação e atualização da convenção.
Possível também, incluir a alteração da convenção condominial na pauta de uma assembleia que prevê discussões que costumam atrair muitos condôminos, como o sorteio para vagas de garagem.
As próprias assembleias híbridas ou digital facilitam a participação dos condôminos, e onde quer que estejam no momento da solenidade. As assembleias de sessão permanente também podem ser úteis para viabilizar o quórum elevado de 2/3 dos condôminos.
Por ser um percentual difícil de ser alcançado, é importante que síndico e conselheiros se mobilizem previamente para atrair esse quórum para a assembleia, com ampla divulgação de uma proposta clara e sem margem para dúvidas — e que cabe também ao advogado do condomínio explicitar toda a questão da alteração de forma cristalina e ampla.
